Planimetrie, accessi agli atti e abusi: la villa sarda si compra con il tecnico accanto

C'è un momento, in ogni compravendita immobiliare in Sardegna, in cui l'entusiasmo incontra la carta. Succede quando si parla di planimetrie. Improvvisamente la villa con il patio vista mare diventa un fascicolo, e il fascicolo a volte non torna. Non è una tragedia annunciata: è normalità, soprattutto in un'isola dove il patrimonio edilizio costiero è cresciuto a ondate, tra sanatorie, condoni, ampliamenti e verande chiuse negli anni Ottanta.

La buona notizia è che quasi tutto si controlla. La cattiva è che quasi nessuno lo fa con metodo.

Che cosa significa davvero «due diligence» su una villa

Tradotto dal linguaggio dei consulenti: prima di versare la caparra, bisogna sapere con precisione che cosa si sta comprando, se quello che si vede corrisponde a quello che è stato autorizzato e se ci sono vincoli che limitano l'uso o la futura rivendita. Non è un esame da superare, è una fotografia.

Il tempo giusto per farla bene è realisticamente tra i 30 e i 45 giorni. Chi vi chiede di firmare il compromesso in una settimana, di solito, non vi sta facendo un favore.

Il punto di partenza: i titoli edilizi

La prima domanda da porre non è «la casa è bella?» ma «con quale titolo è stata costruita?». Servono il permesso di costruire (o la concessione edilizia, o la licenza, a seconda dell'epoca), le eventuali varianti, le SCIA e le DIA successive, e l'eventuale provvedimento di sanatoria o condono con il relativo oblazione pagata.

Un dettaglio che fa la differenza: la sanatoria va verificata nel suo completamento, non solo nella domanda presentata. Un condono richiesto e mai chiuso è un problema aperto, non un documento rassicurante.

Catasto e Comune non sempre raccontano la stessa storia

La planimetria catastale è quella depositata all'Agenzia delle Entrate; la planimetria comunale è quella allegata al titolo edilizio. Spesso differiscono di poco. A volte differiscono molto. Una veranda chiusa, un soppalco, una dependance nata come deposito attrezzi e diventata camera per gli ospiti: sono tutti segnali da leggere con attenzione.

La domanda corretta al tecnico è secca: la planimetria depositata corrisponde allo stato di fatto? Se la risposta è no, la seconda domanda è: cosa serve per allinearla, e chi lo fa?

Accesso agli atti: come si chiede e quanto costa

L'accesso agli atti è il passaggio che molti saltano per pigrizia. Si presenta istanza al Comune competente, indicando i dati catastali e il titolare, specificando che si agisce per una compravendita. I tempi, salvo eccezioni, si misurano in settimane, non in giorni; i diritti di segreteria e di ricerca sono in genere contenuti, spesso nell'ordine di poche decine di euro più eventuali rimborsi di copia.

Cosa si ottiene? La storia edilizia dell'immobile, le pratiche edilizie, i certificati di destinazione urbanistica e, dove disponibile, la documentazione paesaggistica. È il vero curriculum della casa.

Abusi sanabili e abusi che non si sanano

La distinzione è cruciale e non ammette improvvisazione. Le opere realizzate in difformità possono essere sanate con l'accertamento di conformità, che richiede un requisito non banale: la doppia conformità, cioè l'opera deve essere conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale. Se manca anche solo uno dei due requisiti, la strada si chiude o si complica parecchio.

Ci sono poi le opere che non sono sanabili in nessun modo: quelle realizzate in aree nelle quali oggi non sarebbe consentito costruire, quelle che violano vincoli, quelle che hanno consumato suolo in zone inedificabili.

Il fronte mare: il capitolo più delicato

In Sardegna, parlare di villa sul mare significa parlare di vincoli paesaggistici e, in alcuni casi, demaniali. Il Piano Paesaggistico Regionale e i piani comunali definiscono fasce costiere con regole specifiche; le distanze dal demanio marittimo e le aree di tutela vanno verificate caso per caso, non a naso e non sulla base del sentito dire del vicino. Un immobile che sta in piedi ediliziamente può comunque avere limiti d'uso: cosa si può ampliare, cosa si può cambiare di facciata, cosa non si potrà mai fare.

Per questo, quando la casa è a pochi passi dalla battigia, l'assistenza di un tecnico locale non è un lusso: è un'assicurazione.

Le domande da fare al venditore, messe per iscritto

Non serve un interrogatorio: bastano poche richieste precise, meglio se via email o PEC, così restano tracciate. Esiste una planimetria aggiornata allegata al rogito? Ci sono pratiche edilizie in corso? Ci sono state opere realizzate senza titolo, anche piccole? Risulta un condono o una sanatoria, e a che punto è? Ci sono contenziosi, ipoteche, servitù, o diritti di passaggio? L'impianto elettrico e quello idrico hanno dichiarazioni di conformità? C'è l'attestato di prestazione energetica?

E poi la domanda che nessuno fa mai: la casa è stata oggetto di successione, e tutti gli eredi sono d'accordo sulla vendita? È sorprendente quante trattative naufraghino qui.

I segnali d'allarme che devono far rallentare

Tre campanelli meritano una pausa di riflessione. Il primo: il venditore non riesce a produrre la planimetria catastale. Il secondo: le risposte alle domande tecniche sono vaghe e rinviano sempre a un fantomatico geometra che non si trova. Il terzo: la fretta, declinata come unica motivazione possibile. Nessuno di questi elementi blocca da solo una compravendita, ma tutti e tre insieme consigliano di non accelerare.

La checklist finale, in sei righe

Visura e provenienza ventennale. Planimetria catastale e planimetria comunale confrontate. Titoli edilizi e varianti. Sanatorie verificate nel loro perfezionamento. Vincoli paesaggistici e demaniali. Agibilità, APE e conformità degli impianti.

Chiudere questa lista non toglie poesia al momento in cui si entra in casa per la prima volta da proprietari. La aggiunge: perché il silenzio, in una villa sarda, è molto più piacevole quando non ci sono scheletri nell'armadio.